Pe aceasta tema deja s-a scris foarte mult; e adevarat, s-a scris in legatura cu diversele situatii neplacute, ajunse in punctul in care s-au transformat in dezbatere publica si subiect de reportaj, nu despre aspectele juridice ale contractelor. Am sa amintesc doar ansamblul Planorama, ajuns subiect de discutie in presa, sau pe forumuri! Cumparatorii de apartamente in acest ansamblu rezidential, majoritatea platitori de buna credinta a pretului solicitat a fi achitat in avans, cu mult inainte ca apartamentele achizitionate sa fie finalizate si in stadiu de predare, ajunsi in situatia de a nu-si putea prelua proprietatea, au adus in atentia publica situatia existenta. Si nu sunt singurii.
Adevarul este ca in ultima perioada am avut foarte multe solicitari de consultanta sau de deschidere de proceduri de reziliere a unor astfel de contracte. Febra constructiilor cu mare profitabilitate, manifestata, ca punct de varf, in 2007, a dus la realizarea de investitii necalculate, pe baza de credite bancare, ce se doreau rambursate din incasarile colosale calculate pe baza unor preturi mult supraevaluate. Inceputul crizei si efectul sau principal, caderea pietei imobiliare, au dus pe de-o parte la imposibilitatea finalizarii proiectelor incepute si evident, imposibilitatea rambursarii creditelor achizitionate. Atunci cand investitia a fost facuta de investitori puternici, care au avut posibilitatea sustinerii constructiilor si dupa caderea pietelor datorita crizei, efectul a fost doar scaderea profitului, chiar cu marje mari. Important insa a fost faptul ca investitia nu s-a blocat din lipsa de fonduri, fara a insemna ca s-a construit din bani adusi de-acasa, ci doar ca s-au putut achita in continuare ratele creditelor respective. Doar ca acest fapt nu aputut sa se extinda pana la lipsa de efecte juridice, si aici intervine prima problematica juridica a acestor contracte.
Este de specificat in primul rand ca trebuie facute niste diferentieri: in vederea achizitionarii unor astfel de imobile se pot incheia antecontracte, urmand ca dupa obtinerea de finantare sa se incheie contractul final, sau direct contract de vanzare-cumparare, a unui imobil viitor sau al unuia deja finalizat, problematicile diferentiindu-se dupa cele doua criteria; punctele sensibile se diferentiaza insa nu numai din acest punct de vedere, ci si in functie de modalitatea prin care cumparatorul isi procura sumele necesare achizitionarii imobilului: din surse proprii sau din credit bancar.
Ceea ce am remarcat ca problematica omniprezenta in aproape toate contractele de vanzare-cumparare, care nu sunt finantate cu credite bancare, este aceea a predarii, libere de sarcini, a imobilului ce face obiectul contractului. In mod normal, la momentul instrainarii, imobilul trebuie sa fie liber de sarcini, ceea ce inseamna ca proprietarul trebuie sa achite in avans creditul garantat cu respectivul imobil, pentru a putea sa-l intraineze. De obicei aceste sume de bani nu exista, astfel ca Solutia investitorului devine simpla: cumparatorul va cumpara si achita contravaloarea imobilului, iar ulterior acesta va fi scos de sub ipoteca, riscul fiind in aceasta modalitate integral preluat de catre comparator. Fara a incerca sa creionez scenario “apocaliptice”, semnarea contractelor de vanzare-cumparare in astfel de conditii expun cumparatorul unei intense…. activitati de instant, caci in cazul in care investitorul – si expun in acest moment doar una din situatiile ce se poate ivi – este “pandit” de catre proprii lui creditori, la momentul la care pretul platit de comparator ajunge in contul vanzatorului, acesta este instantaneu executat de un creditor vigilant, astfel ca nu mai exista fondurile necesare achitarii creditului aferent si radierii ipotecii. Sigur, aceasta situatie poate fi evitata, doar ca in practica foarte putini cumparatori actioneaza in sensul protejarii propriilor interese. Nu am auzit prea multi dintre cumparatori sa solicite adresa de la banca la care vanzatorul isi are conturile din care sa rezulte ca aceste conturi nu sunt blocate de niciun creditor! Cu atat mai putin se intampla in practica sa se utilizeze ca metoda de protectie juridica, plata pretului prin intermediul unui cont escrow sau prin ordin de plata conditionat, metode ce ar asigura integral securitatea tranzactiei fata de terti! Insa contractile incheiate cu plata integrala a pretului din surse proprii este o situatie mai rara,nu atat de rarape cat s-ar putea crede, dar, bineinteles, ponderea majoritara a detin totusi contractele finantate de banci. In aceasta situatie contractele de imprumut cu ipoteca incheiate cu banca finantatoare sunt cele cu probleme, dar acestea nu fac obiectul actualei analize mai ales ca in relatia cu banca sunt foarte putine aspecte care pot fi negociate.
Revenind la contractile incheiate cu investitorii imobiliari, categoria cea mai des ajunsa in situatii litigioase e aceea a contractelor incheiate in vederea achizitionarii unui imobil viitor, aflat in stadiu de construire. Incercand sa evite creditele impovaratoare si purtatoare de mari dobanzi, pentru o eficientizare maxima a profitului, imobilele din cartierele rezidentiale au fost foarte des contractate in stadiu incipient, chiar in stadiu de proiect. Nefiind lucrari a caror finalizare sa dureze cateva luni, intinderea in timp a lucrarilor, chiar in conditii de piata neafectate de criza, a trecut de limitele initial prevazute, si asta din mai multe considerente: pe de-o parte datorita faptului ca rar s-a intalnit in acest domeniu sa se respecte termenele contractuale, insa, cel mai adesea, datorita faptului ca pe parcursul executarii lucrarilor de constructive au intervenit evenimente neprevizibile, cum ar fi scaderea profitabilitatii! Am sa explic ce vreau sa spun. Sistemul de lucru al investitorilor imobiliari, mai ales ai acelora nespecializati, categorie ce a impanzit mediul de afaceri imobiliar, cu varf, asa cum am mai mentionat, in 2007, a avut la baza o susccesiune inversa decat cea economica, si anume: extragerea profitului previzionat din primele incasari si acoperirea costurilor de constructive din incasarile ce urmeaza. Astfel, daca intentia investitorului era sa construiasca un bloc cu 8 nivele si 2-3 apartamente pe nivel, la momentul cand s-a reusit contractarea primelor 5 apartamente, déjà parte din banii incasati au fost reorientati spre alte cheltuieli/investitii, de obicei cu tenta mai mult sau mai putin personala, cum ar fi achizitionarea de autoturisme, urmand ca urmatoarele incasari, dupa contractarea urmatoarelor 5 sa zicem apartamente, sa aduca finantare pentru partea de constructive achitata déjà de primii cumparatori si parte de finantare pentru ceea ce tocmai s-a contractat. Pe acest sistem, a cheltuirii in paralel a profitului previzionat pe baza pietei de la momentul de dinaintea inceperii crizei financiare, urma ca la momentul finalizarii proiectului imobiliar sa se mai incaseze doar o mica parte din profitul calculat, aceasta fiind modalitatea prin care, investitori de conjuncture au sperat sa se foloseasca si sa-si incaseze profiturile fabuloase, fara sa trebuiasca sa astepte finalizarea si predarea proiectului catre cumparatori. Sincopele financiare, prin utilizarea banilor in avans, au dus la intarzieri ale termenelor de executie si implicit de predare, dar ceea ce a fost dezastruos, au dus la nefinalizarea imobilelor inainte de inceperea crizei financiare si prabusirea pietei imobiliare. Scaderea achizitionarilor de immobile a avut ca efect direct necontractarea urmatoarelor apartamente din cartierele rezidentiale si prin urmare imposibilitatea acoperirii cheltuielilor necesare unor lucrari déjà platite de beneficiarii apartamentelor. Investitorii au trebuit fie sa faca imprumuturi bancare pentru a finaliza totusi, macar la rosu proiectul inceput si aputea sa-si respecte contractile déjà semnate si achitate, dar nu intotdeauna a fost posibil. Aici si-au spus cuvantul lacunele contractelor incheiate la momentul achizitionarii unor astfel de immobile. Aceste contractr s-au centrat foarte mult pe plati cat mai mari in avans pentru parti foarte mici din imobil, disproportionat de mici. Termenele de executie, si ele prevazute a fi foarte multe – impartite pe bucati de proiect cat mai mici – au fost lasate la libera vointa a contractorului, in sensul ca acestea puteau fi prelungite de mai multe ori, fara justificari foarte solide si fara a exista penalitati de intarziere. Beneficiarului nu i s-a dat nici macar posibilitatea rezilierii contractului de vanzare-cumparare, iar atunci cand aceasta prevedere era inclusa in contract, beneficiarul, satul de prelungirea infinita a termenului de predare – dar care de obicei era justificata contractual- trebuia sa plateasca daune sau sa piarda sume importante din sumele déjà achitate, aspect de natura a descuraja astfel de initiative si a-i tine captivi intr-un contract care le aduc numai dezavantaje, adancind pierderile!
Acestea sunt exemple in care calculele economico-juridice au fost gresit realizate de ambele parti. Probabil ca, daca beneficiarii unor astfel de imobile ar fi negociat in mai mare cunostinta de cauza clauzele contractuale si daca ar fi constatat in urma unui calcul simplu ca avansarea unor sume atat de mari nu este justificata, avandu-se in vedere ca in general, proprietatea imobilului achizitionat ramanea in patrimoniul vanzatorului pana la momentul achitarii integrale a pretului, care astfel nu-si asuma niciun risc cu privire la recuperarea acestuia, avandu-se in vedere ca si in cazul unui transfer de proprietate vanzatorul are legal un privilegiu asupra imobilului pentru pretul acestuia, asa cum este el reglementat de art 1737 al. 1 pct.1 Cod Civil, cred ca multe situatii litigioase ar fi fost evitate. Beneficiarul ar fi trebuit sa negocieze cu mai mare atentie cauzele si cazurile de reziliere al acestor contracte, precum si cazurile de prelungire al termenelor de predare. Reglementarea contractuala a fost in general favorizanta pentru investitor, care a impus penalizari si daune in favoarea sa la orice abatere – a se citi intarziere la plata – comisa de benficiar, dar uneori niciun fel de penalizari in ce-l priveste pe vanzator.
Cumparatorii evita angajarea unui avocat care sa-l consilieze la momentul incheierii contractelor de vanzare-cumparare, apreciind ca prezenta unui notar, al carui onorariu il achita, e de natura a garanta legalitatea si corectitudinea unui astfel de document. Sa nu uitam insa ca notarul doar autentifica actul respectiv, constatand ca acesta reprezinta vointa partilor; continutul actului este in 99,99% din cazuri-ca sa nu fiu extremista- propus de vanzator, astfel ca in cazul in care cumparatorii nu aduc amendamente, notarul nu le va proprune, chiar daca sesizeaza existenta unor clauze neproportionale sau nejustificat impovaratoare!
AUTOR: Avocat Mihaela Badescu
Sursa: Finante si Afaceri, Nr. 48